Rekonstrukce krok za krokem: Jak na stavební předpisy

Co si budeme povídat, rachot sbíječky dokáže udělat v sousedských vztazích pěknou paseku. Povinnosti vyplývající z občanského zákoníku se liší podle toho, zda bydlíte v družstevním bytě nebo jej máte v osobním vlastnictví. Ani v jednom případě se nemůžete pustit svévolně do díla. U družstevního bytu nejste majitelem vy, ale družstvo, proto k jakýmkoliv stavebním úpravám potřebujete předem jeho souhlas.

Co všechno bude nutné předložit a zajistit, zjistíte ve stanovách družstva. Pokud se do oprav pustíte bez tohoto souhlasu, může vám hrozit pokuta nebo dokonce vyloučení z družstva. V bytě v osobním vlastnictví stačí rekonstrukci výboru společenství vlastníků pouze ohlásit dopisem nebo e-mailem. Případně vpustit odpovědné osoby na kontrolu. Ostatní sousedy informujete jednoduchým oznámením na nástěnce ve společných prostorách nebo na webových stránkách společenství.

Většinou stačí napsat, v jakém patře a jak dlouho budou úpravy prováděny. Rozhodně budete muset během stavebních prací respektovat noční klid. Od desáté večer do šesté ráno z vašeho bytu nesmí vycházet žádný hluk. Sousedi by na vás mohli volat i policii.

Rekonstrukce krok za krokem: Jak financovat rekonstrukci

Další omezení hlučných a prašných prací pak mohou určit právě už zmiňované stanovy společenství vlastníků nebo domovní řád. Nezapomeňte předat tyto informace řemeslníkům. Musíte také zajistit úklid společných prostor a odvoz odpadu. Takže nenechávejte ve výtahu kapky od barvy nebo piliny a nepřeplňujte popelnice před domem stavební sutí. Neměli byste také skladovat stavební materiál ve společných prostorech, třeba na chodbě před bytem, porušujete tím požární předpisy. 

Nejvíce pak rekonstrukcí v domě trpí ti, kteří jsou celý den uvnitř – senioři a maminky s dětmi na rodičovské dovolené. Pokud o dobré vztahy se sousedy stojíte, obejděte ty nejbližší osobně. Osobní oznámení sousedům neuškodí ani v případě rekonstrukce rodinného domu. Paní Liběna z našeho příběhu rekonstrukce pěstounů před zahájením prací uspořádala garážový výprodej, takže měla příležitost sousedům plánované opravy předem oznámit.

Oznámení udržovacích prací

Stavební zákon pak určuje, jestli můžete rekonstrukce domu a bytu provádět bez účasti úřadů, zda stačí ohlášení či potřebujete stavební povolení. Odpověď je snadná, ale současně celkem záludná. V případě, že neplánujete zasahovat do nosné konstrukce domu, zásadně měnit dispozice stávajících místností či zasahovat do společných prostor, stavební povolení ani ohlášení nepotřebujete. Nové omítky, podlaha či úprava vybavení se tedy jistě obejdou bez obíhání úřadů. Určitě ale neuděláte chybu, pokud stavebnímu úřadu tyto plánované úpravy alespoň oznámíte. 

Dům s dírou na vesnici provokuje. Uvnitř však nabízí klid a bezpečí

„Oznámení udržovacích prací nevyžaduje projekt, neexistuje na to formulář, není povinné. Podává se v případě, že stavební úpravy nevyžadují ohlášení ani stavební povolení a chcete pro klid duše a sousedů informovat stavební úřad o tom, co se chystáte dělat,“ doporučuje Vendula Hladíková ze studia Design4Function. To je také případ rodiny pěstounů z našeho příběhu. Před začátkem rekonstrukce se architekt Lukáš Zimandl s plnou mocí od majitelů domu vydal na stavební úřad, kde předestřel plány na rekonstrukci. Nemění se objem domu ani vnější vzhled budovy. Vizuálně se pouze mění jedny červené střešní tašky za jiné. Krov se nezvyšuje. Uvnitř nedochází ke změně dispozic, pouze se opravují rozvody a mění se koupelna. Proto stačilo tyto udržovací práce úřadům jenom oznámit.     

Ohlášení udržovacích prací

V případě, že jsou rekonstrukční zásahy významnější, například dochází k větší změně rozložení místností, musíte před započetím prací podat ohlášení stavebních prací na stavební úřad. Pro ohlášení už potřebujete projekt od autorizovaného architekta nebo projektanta stejného rozsahu jako stavební povolení. Takové ohlášení má standardně formu písemného formuláře, který dodáte příslušnému stavebnímu úřadu společně se souhlasem sousedů, jichž by se rekonstrukce mohla dotknout. Na přezkoumání, zda stavba splňuje všechny podmínky dle stavebního zákona, má úřad v takovém případě třicet dnů. Do té doby by měl vydat souhlas s provedením ohlášené stavby, případně nařídit stavební řízení. Na realizaci schválených stavebních prací pak máte lhůtu dvou let od doručení rozhodnutí. „Ohlášení vyžaduje stejný projekt jako stavební povolení, ale výhodou je kratší schvalování,“ říká Hladíková. 

Rekonstrukce se stavebním povolením 

Zásah do nosných konstrukcí či změna vnějšího vzhledu budovy pak vyžaduje získání stavebního povolení. Žádá o něj majitel bytu nebo domu písemnou formou na příslušném stavebním úřadě. K žádosti je také navíc třeba připojit projektovou dokumentaci chystané rekonstrukce. Stavební úřad musí do měsíce zahájit řízení, poté obeslat sousedy, dotčené orgány, především hasiče, hygienu či životní prostředí, a čekat na jejich vyjádření. Pak vydá stavební povolení a znovu obesílá všechny účastníky. Ti se mohou v každém kroku odvolat, což celý proces dost protáhne. V praxi trvá získání stavebního povolení v průměru rok a půl.

Rekonstrukce krok za krokem: Kde hledat inspiraci

Po získání stavebního povolení musíte pak do dvou let stavbu zahájit. V případě, že se rekonstruovaný byt nachází v památkově chráněné budově či v památkové zóně, měli byste být připraveni na několik omezení či nutných povolení. Před samotnou rekonstrukcí si je totiž třeba u obecního úřadu obce s rozšířenou působností, případně krajského úřadu vyžádat závazné stanovisko odboru památkové péče. Ten rozhodne, zda jsou navrhované práce z hlediska zájmů státní památkové péče přípustné. V závazném stanovisku tak nařídí, jaké postupy, materiály a součásti se při rekonstrukci smí použít. 

Pojištění odpovědnosti z občanského života

Ne vždy probíhá rekonstrukce na jedničku a občas se pohromy nevyhnou ani sousedům. Své o tom ví i respondent průzkumu Buřinky: „Při bourání průchodu došlo k poškození stropu sousedů pod námi. Museli jsme jim vymalovat. Nepatří to sice mezi nejpříjemnější zážitky z naší rekonstrukce, ale nakonec všechno dobře dopadlo,“ vzpomíná pan Tomáš z Břeclavi. Pro podobné případy je dobré, mít u majetkového pojištění sjednané také pojištění odpovědnosti z občanského života. Pokud rekonstrukci ve vaší nemovitosti provádí řemeslníci či stavební firma, měla by být proti vzniku škod jejich vinou rovněž pojištěná. Nápravy se pak lépe domáháte, pokud jste se stavební firmou uzavřeli smlouvu o dílo.

„Když se ocitnete v roli poškozených, je lepší spoléhat na vlastní pojištění stavby či domácnosti. Pojišťovna pak škodu, kterou vám vyplatí například za probořenou zeď od sousedů či vytopení celého bytu, vymáhá na viníkovi,“ říká mluvčí Generali České pojišťovny Jan Marek. Majetkové pojištění pak obsahuje užitečné asistenční služby, na které lidé ve stresu mnohdy zapomínají. Asistence dokáže pomoct s vyhledáním řemeslníků pro případ nenadále havárie. Jde přitom o prověřené kontakty. Nejčastěji jde o sklenáře ale třeba také elektrikáře nebo instalatéry. Pojišťovna pak hradí organizaci jejich příjezdu, příjezd samotný a limit na práci a materiál, který je v pojistné smlouvě sjednaný.