Vratislav Kozák v rozhovoru mimo jiné zmiňuje i důležitost bezplatného parkování, která je podle něj z psychologického hlediska zásadní. „Zákazník je ochoten utratit tisíce korun za atraktivní zboží, ale několik desítek korun za parkování ho odradí,“ říká Vratislav Kozák.

Potřebuje Zlín další nákupní centrum? Hlasujte v anketě pod článkem

Jak z marketingového hlediska hodnotíte, že původní záměr nebyl zrealizován a po letech přichází investor s jiným konceptem?

Obchodních center má Zlín již dostatek. Ať již jsou na okraji města nebo přímo v jejich středu. Těžko se najde nějaký nový obchod, který by měl zájem pronajmout si prostory ve Zlíně. Počet obyvatel města a jejich kupní síla není pro „velký byznys“ zajímavá. Nový koncept správně nabízí využití volného času, ale opět je zde otázka dostatečného počtu kupujících a jejich volných prostředků.

VRATISLAV KOZÁK
doc. Ing. Vratislav Kozák, Ph.D.doc. Ing. Vratislav Kozák, Ph.D.Zdroj: se souhlasem Vratislava Kozáka

Působí na Ústavu managementu a marketingu Fakulty managementu a ekonomiky UTB ZlínVěnuje se především marketingu, food travel a marketingu 4.0. Na UTB působí od roku 1994. Je členem České marketingové společnosti.

Podle investora stačilo dříve nabídnout pouze dostatek kvalitních obchodů, dnes je - zejména pro mladší generaci - atraktivní hlavně nabídka možností, jak strávit volný čas. Je tomu opravdu tak?

Dříve skutečně stačilo nabídnout dostatek obchodů se zbožím, o které má většinový proud (mainstream) zájem. Zákazníci byli spokojeni, že vše mohli nakoupit na stejném místě. Mladší generace, ale i rodiny s malými dětmi, postrádají ve Zlíně místo pro aktivní trávení volného času. Mimo sportovních aktivit k tomu patří kulturní podniky, kavárny s možností připojení k internetu. Bez internetu by se mladí v novém centru „ani neohřáli“. Otázkou zůstává, zda tyto volnočasové aktivity budou finančně dostupné studentům a rodinám s malými dětmi.

Před pěti lety jste u původního konceptu Fabriky poukázal na důležitost bezplatného parkoviště. Platí to i nadále, nebo už jsou zákazníci ochotni za parkování platit?

Otázka bezplatného parkování je z psychologického hlediska zásadní. Zákazník je ochoten utratit tisíce korun za atraktivní zboží, ale několik desítek korun za parkování ho odradí. Mnoho řidičů krouží dlouhé minut po městě, aby mohli bezplatně zaparkovat.

Porovnání plánovaného budoucího vzhledu Multifunkčního centra Fabrika ve Zlíně ve vizualizacích z roku 2018 a 2023 - starší verze je vlevo.
Fabrika 2018 versus 2023. Jak se liší podoba stavby, která promění centrum Zlína

Cena benzínu je často vyšší, než parkovné. Nejsou ani ojedinělé případy, kdy řidiči po skončení bezplatné doby parkování z parkoviště vyjedou, aby se pak znovu vrátili.

Jací jsou zlínští zákazníci? Uživí se ve městě další nákupní centrum?

Zlaté jablko a Nákupní centrum Čepkov jsou v pěším dosahu a mají již svou klientelu. Zákazníků je omezený počet a bude je třeba „přetáhnout“, včetně jejich peněženek a kreditních karet. Dá se předpokládat, že na otevření nového centra zákazníci vydělají hned dvakrát. Za prvé se jim rozšíří nákupní nabídka a za druhé stávající centra budou muset poskytovat lepší služby, aby si své zákazníky udrželi.

Dříve jste také uvedl, cituji: „Svitovský areál je bokem pochůzek místních osob i návštěvníků Zlína. Ulice jsou zde na dnešní poměry úzké, je zde všeobecně nedostatek parkovacích míst. Část budov je ve špatném stavu, což působí depresivně na projíždějící nebo procházející osoby.“… Je tomu tak podle vás i nyní?

Úzké ulice zůstaly úzkými ulicemi. Projet okolo pošty, kde jsou po obou stranách zaparkovaná auta, není bezpečné pro motoristy, tím méně pro chodce.

Vedle plánované Fabriky začíná průmyslová a neudržovaná část areálu bývalého Svitu – například budova z nápisem CREAM a za ní následující. V této části by se dal natáčet horor i v pravé poledne. Navíc Fabrika bude sousedit s teplárnou, jejíž objekt není nijak reprezentativní.

 S tím se pojí další otázka. Investor by totiž chtěl díky stavbě tohoto polyfunkčního komplexu udělat ze Svitu pomyslné centrum Zlína. Jak moc je to reálné?

Do této části areálu se dá přijet pouze ze dvou stran. Situace se nezlepší ani po výstavbě nového dopravního terminálu, neboť nebude zájem zvyšovat provoz osobních vozidel na autobusovém nádraží. Stačí se projí po ulici J. A. Bati ve volných dnech, téměř zde na nikoho nenarazíte. Na sídlišti Jižní svahy probíhá úspěšná revitalizace, tato část si bude žít vlastním životem. Baťovy závody byly stavěny mimo centrum a obytná část v jiných lokalitách města. Pravděpodobnost, že by ze Svitu vzniklo tepající srdce Zlína, je velmi nízká.

Polyfunkční komplex Fabrika

Fabrika - s označením budov 24-25-26 - bude stát na místě dnešní proluky mezi budovami Baťova institutu a budovou číslo 34. Dvě budovy nového polyfunkčního komplexu budou mít dvě podzemní patra pro parkování, tři nadzemní podlaží obchodního centra, další dvě podlaží budou určené pro sportovní aktivity. V třetí budově nahradí sportovní část velké multikino.

Vizualizace polyfunkčního komplexu Fabrika ve Zlíně. Komplex za 3,5 miliardy obsahující obchodní centrum, parkoviště, sportovní haly, multikino i zimní stadion vyroste do roku 2027 mezi objektem Baťova institutu a budovou 34 ve zlínském areálu Svit.Vizualizace polyfunkčního komplexu Fabrika ve Zlíně.Zdroj: se svolením Cream investments

Samostatnou stavbou vedle komplexu pak bude zimní stadion - tréninková hala podle standardu NHL. „Oproti původnímu projektu, který jsme představili veřejnosti před pěti lety, je nová Fabrika úplně jiný koncept,“ přiznal generální ředitel Creamu Martin Jarolím.

Podle jeho slov stačilo dříve nabídnout dostatek kvalitních obchodů, dnes je - zejména pro mladší generaci - atraktivní hlavně nabídka možností, jak strávit volný čas. „Budovy mají haly pro řadu sportů o celkové rozloze 7000 m2. Polovinu z nich, včetně rozsáhlé haly o 1200 m2, vybavíme speciálními akustickými prvky, aby se tady mohly pořádat i koncerty,“ prozradil Jarolím.

Bývalý areál Baťova závodu je se svými 65 hektary celkové plochy jedním z největších a nejzajímavějších brownfieldů v Česku. Ve Zlíně stále více nabývá na významu. Společnost Cream je jeho většinovým vlastníkem.

Fabrika jako na dlani:

  • Plánovaná investice: 3,5 miliardy korun
  • Dokončení projektu: 2027
  • Celková užitečná plocha: 70 000 m2
  • Celková plocha pro obchody: 30 000 m2
  • Plocha určená pro aktivní sporty: 7000 m2
  • Celková plocha budovy zimního stadionu: 3000 m2
  • Počet parkovacích míst: 1000